文件征集时间：2026年6月11日至2026年7月11日

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汤阴县自建住房管理办法（征求意见稿）

为规范我县自建住房管理，保障房屋质量安全，根据住房城乡建设部等15部门《关于加强经营性自建房安全管理的通知》（建村〔2023〕18号）、河南省人民政府《关于印发河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法的通知》（豫政〔2025〕12号）及法律、法规和政策规定，结合我县实际，制定本办法，请认真贯彻执行。

一、适用范围

本办法适用于本县行政区域内农村宅基地（以下简称宅基地）管理、县城区居民和农村村民（以下简称村民）自建住房（以下简称自建房）建设及其管理。

本办法所称宅基地，是指村民用于建造住宅及其附属设施的农村集体建设用地，包括住宅、附属用房、庭院等用地。

本办法所称村民，是指具有农村集体经济组织成员身份的人员。

本办法所称自建房，是指县城区居民和农村村民在国有土地和集体土地上建设的自住房屋，包括新建、改建、扩建、翻建的房屋。

二、各单位职责　　

农业农村部门统计宅基地用地需求并通报自然资源部门。

自然资源部门负责依法办理农用地转用审查报批手续，办理农村房地一体宅基地确权登记；在村庄规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求。

规划部门负责指导乡镇政府编制村庄规划、核发乡村建设规划许可证，提出村民自建房风貌引导方案。

住房城乡建设部门负责依法履行村民自建房建设质量安全行业管理工作，指导乡镇政府对村民自建房建设质量安全进行监管；负责引导村民住房建筑风貌，组织编制村民自建房设计图册，组织乡村建设工匠培训和管理；参与编制国土空间总体规划和村庄规划；城市管理局负责对违反住建领域法律法规的处罚工作。

市场监管部门负责建筑材料生产、销售环节的监督管理，维护建材市场秩序，及时发布不合格建材信息。

文旅、卫健、教育、商务等行业主管部门负责做好行业许可办理工作。

乡镇政府负责组织编制本行政区域内的村庄规划，负责宅基地和村民自建住房（规划许可）审批、建设管理，负责查处宅基地和村民自建住房违规建房行为，对超出乡镇执法范围的违法行为上报有关执法部门，对村民自建住房质量安全负属地管理责任。

农村集体经济组织依法代表农村集体行使宅基地所有权，负责将村民自建住房建设规范纳入村规民约，负责本集体经济组织内宅基地和村民自建住房的日常管理和监督。

城区内村委会负责本村内宅基地和村民自建住房的日常管理和监督。

三、审批流程

（一）宅基地建房审批流程

1.村民符合宅基地申请条件的，以户为单位向所在农村集体经济组织提出申请。村民申请时应当提供《农村宅基地和村民自建住房申请表》；《农村宅基地使用承诺书》；申请人家庭户口簿、身份证原件和复印件。

2.农村集体经济组织收到村民宅基地申请后，村内有符合宅基地地块时，应当在20个工作日审核完成后提交乡镇政府审核批准。

3.对符合条件的，乡镇政府相关内设机构出具审核意见，填写《农村宅基地和村民自建住房（规划许可）审批表》，提交乡镇政府审批。

4.乡镇政府根据内设机构审核意见进行审批，符合条件审批通过的，20个工作日内发放《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。不予批准的书面告知农村集体经济组织和申请村民。

（二）县城城区内居民，翻建国有土地上的自有房屋的，凭国有土地使用证或合法的土地权属来源到规划部门办理规划审批手续，然后持规划审批手续到城关镇办理建筑审批手续。县城城区内居民自建房建设其他事项按照《汤阴县人民政府办公室关于解决县城区居民危房问题的实施意见》汤政办〔2020〕22号执行。

四、审批管理

（一）宅基地及自建房审批

农村宅基地申请严格执行“一户一宅”政策，申请人必须具备本集体经济组织成员身份，符合分户条件且无自有宅基地。审批流程实行村级初审、乡镇审批闭环管理：农户向村集体经济组织提出申请，经不少于7个工作日公示无异议后，报乡镇人民政府；乡镇人民政府设立“一个窗口”集中受理，组织自然资源、农业农村等相关机构联合审核，对符合申请条件的，自受理之日起20个工作日内核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。有下列情形之一的，不予批准宅基地申请：出卖、出租、赠与住宅后再申请宅基地的；宅基地选址不符合国土空间规划及相关要求的；原有宅基地未按规定退出的。

（二）经营性自建房审批

自建房转为经营用途的，行业许可部门严格落实“先安全后经营”原则，自建房转为宾馆、饭店、培训机构等经营用途前，必须依法取得B级以上房屋安全鉴定合格证明。各乡镇负责查验营业场所的房屋安全鉴定报告及规划建设手续并出具场所证明材料；市场监管部门在办理营业执照时，依据乡镇出具的场所证明材料办理注册登记手续；文旅、卫健、教育等行业主管部门在办理卫生许可证、办学许可证等行业许可前，应联合住房城乡建设部门核查房屋结构安全，严禁将存在结构隐患、未通过验收的房屋该作经营用途。

五、建设管理

（一）严格开工前资料报备

在取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》后，须向乡镇政府提交以下施工资料，经审核通过后方可申请开工：

1. 施工图纸：需提供满足施工需要的图纸，图纸应符合国家现行抗震设防等质量安全标准，且外观风貌符合汤阴县相关规划管控要求（鼓励选用河南省地区发布的标准化农房设计图集）。

2. 施工主体信息：提供住房建设施工合同或协议，明确质量安全责任；施工人员信息需真实有效，乡村建设工匠必须提供《乡村建设工匠培训合格证书》。

3. 质量安全承诺：提供由建房人及施工方共同签订的质量安全承诺书。

4. 安全生产保险：鼓励购买雇主责任险及自建住房建设安全生产责任险，或提供不办理相关保险的意愿说明（具体按当地乡镇要求执行）。

（二）施工准入

1.自建房施工应当按照依法批准的住房建筑面积、建筑层数、建筑高度等施工。

建设不超过三层的低层住房可以选用设计图册，委托培训合格的乡村建设工匠进行施工；建设三层以上或者有地下室的住房应当依法委托具有相应资质的单位进行设计，委托具有相应资质的建筑施工单位进行施工，并纳入工程质量监督范围。对于建设建筑面积500平方米及以上或工程投资额100万元及以上的应当选择具备资质的施工单位,严格执行《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规，须向县级住建部门申请办理施工许可手续（并提供由县级住建部门备案有资质的设计单位设计的图纸）。

2.自建住房应当传承本地传统民居风貌和地域特色。历史文化名村、传统村落中的村民自建住房应当与传统建筑、周边环境相协调，营建具有地方特色的村庄环境。

自建住房鼓励推广应用节能低碳、安全性好、性价比高的绿色建材，鼓励采用安全可靠的新型建造方式。

3.建筑施工单位或乡村建设工匠应当遵守下列规定：

（1）严格执行自建住房建设相关标准和操作规范，严格按照设计图纸和操作规程施工；

（2）不得承揽未经依法审批的自建住房建设项目，不得偷工减料或者使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构配件；

（3）采取安全施工措施，及时发现和消除施工、消防等安全隐患；

（4）法律、法规其他有关规定。

乡镇人民政府应当加强对自建住房施工现场的监督检查。有关单位和个人应当予以配合，不得拒绝或者阻碍。

4.建材管控方面，由市场监管部门负责建材生产、销售的打假工作，建立不合格建材黑名单制度，严厉杜绝“瘦身钢筋”“豆腐砖”等劣质建材用于自建房建设。

（三）过程监管

自建房施工开工前村民需向乡镇政府申请开工查验，由乡镇政府组织现场定位放线，明确确认用地范围。施工过程中，住建部门指导乡镇政府对地基基础、主体结构封顶等关键环节进行质量抽查。工程完工后，由乡镇政府组织开展竣工验收，出具《验收意见表》，该意见表作为办理不动产登记的前置条件。

六、巡查管理

（一）巡查体系

乡镇政府构建“乡镇干部+综合执法人员+村级协管员”三级网格化巡查体系，聚焦3层及以上、有地下室、人员密集、擅自加层改扩建的经营性自建房、老旧房屋、预制板房等重点对象开展常态化巡查，严格落实巡查频次要求，重点区域每月巡查不少于1次，一般农房每季度巡查不少于1次。

（二）问题发现与移交处理流程

巡查过程中，网格员及村级协管员发现未批先建、违规加层、擅自拆改主体结构等违法违规行为须立即上报，乡镇综合行政执法机构在24小时内到场制止并依法下达《责令停止违法行为通知书》；对超出乡镇管理权限、涉及重大安全隐患或需专业鉴定的问题，乡镇政府在3个工作日内填写违法线索移交单，移交县级住建、城管、自然资源等主管部门，县级相关部门自接收线索后7个工作日内启动专业鉴定或立案查处工作，并及时反馈处置结果，乡镇全程跟踪督促整改，逐一销号归档，形成闭环管理。对擅自开挖地下空间、变动建筑主体承重结构、超规划许可证（不含乡村规划许可证）建设面积30%以上等严重违法违规情形，一律移交县级执法部门依法严肃处理。

七、处罚管理

（一）建设环节处罚

乡镇综合执法队为主导，对未批先建违法行为，一经发现立即启动现场制止程序，当场依法发放《责令停止建设通知书》，查封相关施工设备，并联动供电等部门采取断水断电措施，坚决杜绝违法建设行为继续实施。按照分类处置、精准施策的原则，对尚可改正且符合国土空间规划、属当事人唯一住房的，责令其限期补办相关建设审批手续，并处建设工程造价5%至10%的罚款；对占用耕地、严重违反国土空间规划、依法应当予以拆除的，责令当事人限期自行拆除，逾期未履行拆除义务的，由乡镇人民政府依法组织强制拆除，拆除所需全部费用由违法当事人承担。

乡镇综合执法队对擅自加层、开挖地下室等违规改扩建行为，立即责令停止施工，依法委托具有相应资质的专业机构开展房屋结构安全鉴定。经鉴定确认影响房屋整体安全的，责令当事人限期恢复原状；对无法恢复原状、存在重大安全隐患的，依法予以拆除。同时，严格落实罚款处罚规定，对擅自加层或变动房屋主体结构的行为，处建设工程造价5%至10%的罚款；对个人实施上述违规行为的，处1000元以上5000元以下的罚款。

乡镇综合执法队对在自建房建设中使用劣质建材的违法行为，责令当事人立即清退所有不合格建材，对已使用劣质建材建成的部分，须委托法定检测机构进行质量检测鉴定。经鉴定确认存在严重质量隐患、影响房屋安全的，责令当事人限期拆除重建。同时，对强令使用劣质建材进行建设活动的建房户、施工方依法予以处罚，处1万元以上3万元以下罚款，并将其列入建筑市场主体“黑名单”，实施联合惩戒。

（二）使用环节处罚

对实际用作经营的自建房所有人或使用人拒绝办理房屋鉴定的违法行为，由住建、城管、自然资源、市场监管、文旅、卫健、教育等行业主管部门，依法撤销其相关经营许可，从经营权限上切断其“客流”；情节严重的由住建部门（城市管理局）依法责令其停止使用，并处3万元以上5万元以下罚款，落实基础处罚要求，形成监管合力。

对经专业鉴定为C级、D级的危房，产权人或使用人拒不整改、拒不搬离的，由乡镇人民政府依法强制实施“人房分离”措施，组织人员清退并对房屋进行封闭管控，坚决防范安全事故发生。同时，对相关产权人处5000元以上2万元以下罚款；若因危房拒不整改造成人员伤亡的，依法追究其刑事责任。

（三）问题移交与行刑衔接

乡镇在日常巡查中，发现自建房违法案件涉及重大安全隐患（如房屋结构严重受损）、跨区域违法或需专业技术鉴定的，须在3个工作日内规范制作《违法线索移交单》，附现场照片、视频等完整证据材料，依法移交县住房和城乡建设局、城市管理局、自然资源局或市场监督管理局处置，县级相关主管部门在收到移交线索后，应在7个工作日内完成立案受理，根据案件实际情况组织专业鉴定或开展联合执法，依法推进处置工作，处置结果须以书面形式反馈乡镇人民政府，并将相关工作落实情况纳入年度绩效考核。乡镇人民政府根据县级部门反馈的处理意见，督促当事人限期落实整改措施，整改完成后，由乡镇与县级主管部门共同组织验收，验收合格后依法完成销号，实现案件处置闭环管理；在自建房违法建设及安全隐患处置过程中，发现非法占用基本农田5亩以上或一般耕地10亩以上进行建房、因违规建设、装修改造导致房屋倒塌造成人员重伤或死亡、伪造买卖虚假房屋安全鉴定报告涉嫌违法犯罪等情形之一的，乡镇人民政府或县级相关主管部门必须在7个工作日内，将案件线索依法移送公安机关立案侦查，依法追究相关人员刑事责任。

（四）联合惩戒及信用管理

建立违法主体“黑名单”管理制度，对严重违法建房户、施工方、房屋安全鉴定机构，依法纳入社会信用体系，限制其申请宅基地、参与工程招投标及获取金融信贷支持。强化施工主体连带责任追究，施工工匠或建筑企业明知建设行为违规仍擅自承接施工的，依法吊销其培训合格证书或相关资质证书，3年内禁止在汤阴县行政区域内承接任何建设工程。

八、自建房房屋使用日常管理

住房和城乡建设部门是自建住房房屋使用安全行业主管部门，负责本行政区域内房屋使用安全的统筹、协调、监督和指导工作，对房屋安全鉴定活动实施监督管理，指导危险房屋治理的监督检查，会同有关部门组织开展房屋安全排查；城市管理综合执法部门负责职责范围内违反相关法律法规行为的查处工作；其他负有监督管理职责的行业部门分别指导各自主管行业领域内自建房安全管理工作；乡镇人民政府负责属地范围内的房屋隐患排查和管理工作，应当组织开展房屋使用安全知识的宣传教育活动，提高公众的房屋使用安全责任意识。

（一）有关部门应当依法做好下列房屋使用安全管理工作：

1.教育部门负责指导用作学校、幼儿园及职责范围内教育机构的房屋使用安全管理；

2.工业和信息化部门负责指导用作民爆企业及职责范围内工贸企业生产经营场所的房屋使用安全管理；

3.公安机关负责指导用作旅馆的房屋特种行业许可证复核工作；

4.自然资源和规划部门负责指导依法依规用地和规划管理，做好地质灾害风险排查；

5.民政部门负责指导用作养老机构、儿童福利机构、救助机构等民政服务机构和设施的房屋使用安全管理；

6.农业农村部门按照职责负责农村宅基地管理有关工作；

7.商务部门负责指导用作商贸企业经营场所的房屋使用安全管理；

8.文化和旅游部门负责指导用作文化和旅游设施的房屋使用安全管理；

9.卫生健康部门负责指导用作医疗卫生机构的房屋使用安全管理；

10.应急管理部门负责房屋安全突发事件应对处置工作，按照职责指导用作工贸企业生产经营场所的房屋使用安全管理；

11.市场监督管理部门负责指导房屋涉及的市场主体登记和食品经营许可证复查工作。

财政、交通运输、体育、城市管理、数据资源管理、民族宗教、消防救援等部门和机构应当在各自职责范围内，依法做好房屋使用安全管理的相关工作。

（二）“一房一档”电子化管理

建立全县自建房数据库，归集宅基地审批、设计施工、安全鉴定、经营许可等信息，实现县级部门间数据共享。

（三）主体责任

房屋产权人是房屋使用安全责任人；房屋属于国家或者集体所有的，管理单位为房屋使用安全责任人。房屋产权人下落不明或者权属不清的，房屋管理人为房屋使用安全责任人；没有房屋管理人的，房屋使用人为房屋使用安全责任人。

产权人/使用人负责房屋日常维护工作，定期开展安全自查，对房屋安全隐患承担首要责任。乡镇政府落实属地管理责任，建立应急解危资金池，对鉴定为危房的房屋依法实施“人房分离”管控措施，对特困家庭的危房拆除重建给予适当补助。

（四）农业农村、自然资源和规划、住房城乡建设等部门和乡镇人民政府应当建立农村违法自建住房举报制度，及时受理和调查处理举报线索。

（五）禁止实施下列危害房屋安全的行为：

1.擅自开挖地下空间、拆除、变动房屋屋盖、楼盖、支撑、基础等建筑主体或者梁、柱、楼板、承重墙体等承重结构；

2.擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载；

3.分割房屋基本单元，或者增设、扩大卫生间、厨房、阳台，对房屋安全造成危害；

4.擅自改变房屋使用功能、用途，对房屋安全造成危害；

5.搭盖建筑物和构筑物、挖掘房屋地下空间，对房屋安全造成危害；

6.在承重墙体、梁柱构件和楼面、楼梯结构层凿槽、钻孔，危害结构安全和耐久性；

7.封堵占用人员密集场所疏散通道的；未落实经营场所安全管理要求的；存在“三合一”现象的；经营场所与居住场所未进行防火分隔的；未委托房屋安全鉴定机构进行安全鉴定的；安全鉴定机构出具虛假鉴定报告的。

8.其他危害房屋安全的行为。

（六）房屋具有下列情形需要继续使用的，房屋使用安全责任人应当委托房屋安全鉴定机构进行房屋安全鉴定：

1.房屋明显倾斜、变形、不均匀沉降，或者房屋屋盖、楼盖、支撑、基础等建筑主体或者梁、柱、楼板、承重墙体等承重结构发生明显结构裂缝、腐蚀变形；

2.房屋超过设计使用年限：

3.建筑用途或者使用环境改变前；

4.法律、法规规定的需要鉴定的其他情形。

（七）危险房屋治理与应急处置

1.经鉴定属于危险房屋的，房屋使用安全主管部门应当在收到房屋安全鉴定报告后向房屋使用安全责任人发出危险房屋治理通知书，提出对危险房屋的治理要求，并抄送房屋所在地的镇人民政府、街道办事处及其他相关部门。

2.房屋使用安全责任人应当按照危险房屋治理通知书提出的治理要求，采取下列措施对危险房屋进行分类治理：

（1）经适当安全技术措施处理后短期内可以继续使用的，可以观察使用；

（2）经适当安全技术措施除险后能够消除危险的，可以继续使用；

（3）已无修缮价值，暂时不便拆除又不危及他人安全和相邻建筑物、构筑物的，应当停止使用；

（4）整幢危险已无修缮价值，危及公共安全和相邻建筑物、构筑物的，应当立即整体拆除。

房屋在保修范围和保修期限内发生质量问题成为危险房屋的，房屋建设相关单位应当依法履行保修义务、消除房屋安全隐患。

3.对于停止使用、整体拆除的危险房屋，房屋所有人、使用人应当及时迁出。

危险房屋为房屋所有人或者使用人唯一住房的，房屋所有人或者使用人可以申请保障性住房作为临时过渡住房。

4.任何单位和个人不得出租危险房屋或者将危险房屋用于生产经营、公益事业及其他涉及公共安全的活动。

危险房屋转让或者设定抵押时，房屋所有人应当将危险房屋信息告知相关当事人。

5.房屋存在局部坍塌、随时有坍塌危险或者其他严重危及公共安全情形的，乡镇人民政府应当立即启动房屋使用安全应急预案，依法采取应对处置措施。

（八）法律责任

1.因下列原因造成事故的，房屋所有人应承担民事或行政责任： 

（1）有险不查或损坏不修； 

（2）经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解危措施。

2.因下列原因造成事故的，使用人、行为人应承担民事责任： 

（1）使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质；

（2）使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解危措施；

（3）行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋。 

3.有下列情况的，鉴定机构应承担民事或行政责任： 

（1）因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成损失； 

（2）因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋，并在有效时限内发生事故； 

（3）无正当理由拖延鉴定，导致未能及时采取解危措施而发生事故的。 

（九）房屋产权人为村集体的房屋，未经国家相关法律、法规规定进行建设和验收的，不得转为经营性用房。

2026年6月10日

起草说明（文件解读）

一、起草依据

依据住建部等15部门《关于加强经营性自建房安全管理的通知》和《河南省人民政府关于印发河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法的通知》（豫政〔2025〕12号）文件精神。

二、起草背景

近年来，全国各地自建房管理问题暴露出自建房安全监管漏洞。我县自建房存量大、分布广，尤其城中村、老城区房屋老化问题突出，且存在审批不规范、施工缺监管、经营转用无序等风险。为填补我县自建房全生命周期管理空白，特制定本《办法》。

三、起草过程

2026年3月以来，县住建局多次召集相关部门讨论自建房管理办法制定问题，并充分听取自建房审批、建设及管理相关单位的意见建议，形成征求意见稿。

四、主要内容

《办法》共八章，构建“审批—建设—使用—监管”闭环体系，核心内容如下：

1.明晰管理边界。适用范围覆盖县域内农村宅基地、县城区居民及村民自建房（含新建、改扩建）；厘清部门职责：农业农村管宅基地需求统计，自然资源管规划与确权，住建管质量安全与工匠培训，城管管违法处罚；压实乡镇属地责任，将审批、日常监管权下放至乡镇，实现“一支队伍管到底”。

2.规范审批流程。严格执行“一户一宅”，宅基地审批实行村级公示7天、乡镇20个工作日内发证；县城区居民翻建房屋按既有政策办理；新增经营性自建房须取得B级以上安全鉴定证明，落实“先安全后经营”。

3.强化建设管控。开工前需报备施工图纸、工匠资质、安全承诺；3层及以上、建筑面积500㎡或投资额100万元以上项目，必须委托有资质单位设计施工并办理施工许可；乡镇对地基基础、主体封顶等关键环节全程监管，竣工验收合格方可办不动产登记。

4.严格巡查执法。建立“乡镇干部+执法人员+村级协管员”三级网格，重点房屋每月一巡；对未批先建24小时内制止，3日内移交县级处置，7日内启动查处；分类设置处罚标准：违规改扩建罚工程造价5%—10%，使用劣质建材罚1万—3万元并纳入黑名单；C/D级危房拒不整改的强制“人房分离”，造成严重后果的追究刑事责任。

5.完善长效管理。建立全县自建房数据库，实行“一房一档”；明确产权人安全主体责任，行业部门按“三管三必须”履行监管责任；对危险房屋实行“观察使用、停用、拆除”分类治理，特困家庭危房改造给予适当补助。