《汤阴县人民政府办公室关于印发汤阴县处理不动产登记历史遗留问题办法（试行）的通知》解读

汤政办〔2020〕3号

为加快处理我县当前不动产登记中存在的历史遗留问题，规范不动产登记行为，切实保护群众合法权益，按照“不忘初心、牢记使命”主题教育为民办实事要求，根据《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》等相关规定，结合我县实际，制定如下办法。

一、受理范围

我县城市规划区范围内国有土地上建成的各类房屋（包括集资建房、房改房、居民自建房等），由于各种原因，至今无法办理不动产权属登记，由县规划中心出具意见，符合现行城市规划要求的，均属本次解决的范围。

城市规划区内已建成的各类房屋，未办理不动产登记的，经调查，影响现行城市规划“五线”范围及要求的房屋、存在权属争议的房屋不属于本次解决的范围。

二、统筹兼顾，分类处理

（一）关于执行“先期办理、证缴分离”问题

在处理不动产登记历史遗留问题时，执行“先期办理、证缴分离”原则，对开发建设单位欠缴税费、土地出让金、罚款的，不动产登记机构函告相关职能部门依法追缴，追缴情况不作为不动产登记的前置条件，县不动产登记机构在函告相关职能部门后启动不动产登记程序。

对违反规划建设的建筑物，不动产登记机构函告城市管理部门，城市管理部门10个工作日内出具建筑物是否予以拆除的书面意见，建筑物不予拆除的，不动产登记机构按现状办理不动产首次登记。

各相关职能部门按照“先期办理、证缴分离”原则积极开展追缴工作并负责督促其限期缴清，财政、税务、住房城乡建设、城市管理、自然资源、人防、房产管理、公安等部门与县纪委监委、县法院、县检察院建立联动追缴机制，对不诚信单位进行联动惩戒。

（二）关于申请主体问题

对符合不动产登记申请条件的，在购房人要求办理不动产首次登记或首次转移登记时，原开发建设单位已不存在或其他原因不申请办理不动产登记的,按以下方式办理。

1.原开发建设单位已办理注销且无承继单位的,由建设项目所在地乡镇政府或乡镇政府授权办事处代为申请。

2.原开发建设单位营业执照已吊销或无正当理由拒不履行申请义务的，由项目所在地乡镇政府书面催告其履行申请义务，经催告仍不履行申请义务的，由建设项目所在地乡镇政府或乡镇政府授权办事处申请。

(三)无土地信息的问题

已取得房屋所有权属证书，未办理土地登记，当事人申请办理不动产登记，有合法土地权属来源的，不动产登记机构应予以办理，有关土地权属来源材料认定，可依据取得土地使用权时的相关政策。需进行权籍调查的，不动产登记机构应进行权籍调查并予以公告，公告无异议或异议不成立的，按照权籍调查的结果和权属来源材料批准内容进行登记。

(四）竣工验收遗留问题

1.不动产统一登记前经政府相关部门批准自建的各类房屋（不包括商品房开发项目），已建成使用但未办理竣工验收的，由申请人出具房屋竣工和安全承诺书，经公告无产权纠纷的，不动产登记部门按照相关程序予以办理不动产登记手续。

2.已建成的各类房屋未经审批或与审批的项目内容不符，相关行政执法部门已予处罚的，经公告无产权纠纷，不动产登记部门可依据相关处罚证明和申请人出具房屋竣工和安全承诺书等手续，为其办理不动产登记手续。

（五）关于因开发建设单位违规行为影响办理不动产登记问题

对建筑物、构筑物超出用地范围占用道路、绿地，经城市管理部门依法处理后，按照“先期办理、证缴分离”原则处理，不动产登记机构按现状办理不动产登记，登记时按建筑物未越界部分所在宗地落宗。

(六)房屋、土地登记信息不一致的问题

1.主体不一致的问题。合法宗地上的房屋所有权多次转移、转移链条清晰且相继取得房屋所有权属证书，但没有同步办理土地使用权转移，房屋、土地权属证书的权利主体不一致，当事人持房屋所有权属证书和土地使用证共同申请不动产登记的(若房屋所有权人或原土地使用权人已故，由其合法继承人代为申请)，不动产登记机构应予以受理，经调查核实，注销原土地使用证，办理房屋、土地权利主体一致的建设用地使用权及房屋所有权不动产登记。

属划拨用地的，当事人应先按有关规定转为出让用地、补缴土地出让金及相关税费后，再申请办理不动产登记手续。

2.因登记错误造成房地权利人主体不一致问题。不动产登记机构依职权启动调查程序，其中房地权利人达成一致意见的，提供双方一致意见证明，不动产登记机构办理更正登记；房地权利人有一方灭失的，经公告无异议或异议不成立，不动产登记机构办理更正登记。

3.用途不一致问题。不动产统一登记实施前，房屋所有权证书和国有土地使用证记载的房屋用途和土地用途不一致的，当事人申请不动产登记时，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。对原批准土地用途与《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)二级类不对应的，不动产登记机构应按照《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)二级类重新确定归属地类进行登记，土地使用期限终止日期与原土地权属来源材料保持一致，并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中记载原批准用途。

（七）集资建房、房改房等遗留问题

1.集资人、购房人持房屋产权来源证明或原建房单位出具的相关购房证明、税费缴纳凭证，经公告确认无产权纠纷的，不动产登记部门按相关程序办理不动产登记手续。

2.符合交易条件的房改房、集资房和职工福利房，当事人申请不动产转移登记的，不动产登记机构应区分具体情况办理：宗地为出让土地，凭税费缴纳凭证办理不动产登记，取得完全产权;宗地为划拨土地，当事人应在补缴土地出让金后，按出让土地办理不动产登记。

（八）在旧城改造和城市拆迁过程中存在的历史遗留问题

1.土地拍卖竞得单位（户）取得土地使用权后，凭原始土地竞拍手续、土地出让金和税费缴纳凭证、个人出具房屋竣工和安全承诺书等手续，经公告确认无产权纠纷后，由不动产登记部门按相关程序办理不动产登记手续。

2.被拆迁户经县有关部门安置取得土地使用权自建房屋的，凭县房屋征收办公室出具的证明、个人出具房屋竣工和安全承诺书等手续，经公告确认无产权纠纷后，由不动产登记部门按相关程序办理不动产登记手续。

3.从被拆迁安置户手中通过购买方式取得土地使用权建房的，凭县房屋征收办公室出具的证明、土地出让金和税费缴纳凭证、个人出具房屋竣工和安全承诺书等手续，经公告确认无产权纠纷后，由不动产登记部门按相关程序办理不动产登记手续。

4.从城建指挥部或拆迁办公室通过购买方式取得土地使用权建房的，以建房户持有的交款凭证载明的时间为起始时间，土地用途为住宅，使用期限为七十年，补签国有土地使用权出让合同，凭县房屋征收办公室出具的证明、国有土地使用权出让合同、税费缴纳凭证、个人出具房屋竣工和安全承诺书等手续，经公告确认无产权纠纷后，由不动产登记部门按相关程序办理不动产登记手续。

(九)已办理抵押的地上房产登记问题

不动产统一登记实施前，当事人购买已抵押国有土地使用权的房屋并取得房屋所有权属证书，现土地仍处于抵押状态的，当事人申请办理不动产登记，经抵押权人同意，不动产登记机构可予以办理，并在不动产登记簿和不动产权属证书上注明土地抵押状况。

 (十)在城区范围内，居民个人住宅国有划拨土地遗留问题

1．在城区范围内,有合法土地权属来源的：

个人成套国有划拨住宅,依据合法权属来源划定的范围进行土地分割;土地需过户的,凭房屋产权证书及分割信息等,按照《汤阴县人民政府关于对汤阴县居民个人住宅国有划拨土地使用权出让方案的批复》(汤政土[2019]3号，以下简称《批复》)相关规定,办理土地出让手续;但法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。

个人非成套国有划拨住宅,土地需过户的:合法权属来源相关文件有面积、用途等信息的,依据文件载明的信息、房屋产权证书等,按照《批复》相关规定办理土地出让手续。

合法权属相关文件没有载明面积,用途等信息的,依据合法权属来源的范围,现场测量宗地面积,并经公示无异议后,凭房屋产权证书、宗地现场勘测表、合法权属来源文件等,按照《批复》相关规定,办理土地出让手续。但法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。

土地出让手续办理过程中测绘费、土地评估费等均由申请人承担。

2．县规划部门依据宗地地界勘察报告、房产测绘报告及函的内容，按照二类居住用地及现状出具规划条件的函，用于评估出让使用。

3．国有划拨土地使用证上证载用途为“宅基地”的,按照“住宅”用途进行出让;按照证载面积进行评估出让。

（十一）不动产登记中存在的其他问题

1.局部违法建设的行政处罚问题。购房群众已入住的住宅单体建筑物存在局部超建或单体建筑物局部改变规划许可内容，符合《行政处罚法》规定的从轻、减轻处罚情形的可以从轻、减轻处罚。不动产登记机构凭处理结果办理登记。

2.关于房管部门直管公房办理不动产登记问题。房管部门出售的直管公房，由房管部门出具相关证明材料，经权籍调查并公告无异议或异议不成立的，按国有划拨土地为申请人办理不动产登记。

三、密切配合，齐抓共管

（一）不动产登记历史遗留问题处理工作难度大、政策关联性强，涉及单位多，情况比较复杂，各相关职能部门要密切配合，协调推进。按照便民、利民、惠民的原则开展工作，形成部门联动的工作格局，确保工作有序推进。

(二)建立信息共享机制。不动产登记信息共享是《不动产登记暂行条例》的明确规定，是便民利民、体现不动产登记工作意义之所在。各相关部门要积极作为，依法履职，根据共享数据的用途，按需共享相应的数据信息。

(三)专项管理强化责任担当。针对不动产登记相关遗留问题项目，实行专项管理，集中封存归档；对行政处罚中责令限期整改的，以完善不动产登记手续为整改措施；对拒不履行税费、土地出让金、罚款缴纳义务的，有关行政机关应当与公安、法院依法做好司法衔接。针对不动产登记相关遗留问题项目集体承担责任，有关部门不再追究项目承办机构和经办人员的责任。

四、本办法由发文机关负责解释。

五、本办法自印发之日起实施，有效期1年。

 2020年2月18日