时间:2018年10月23日

嘉宾:主持人、杨学武、网友   

1、你好，什么是基本农田，可以在基本农田上植树造林吗？

答：基本农田是按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。

基本农田有“五不准”规定：不准除法律规定的国家重点建设项目之外的非农建设占用基本农田；不准以退耕还林为名，将平原、平坝地区耕作条件良好的基本农田纳入退耕范围，违反土地利用总体规划随意减少基本农田面积；不准占用基本农田进行植树造林、发展林果业；不准以农业结构调整为名，在基本农田内挖塘养鱼和进行畜禽养殖，以及其他严重破坏耕作层的生产经营活动；不准占用基本农业田进行绿色通道和绿化隔离带建设。

2、你好，什么行为是是违法占地？种类有哪些？

答：土地违法行为是指单位和个人违反土地管理法律、法规的行为，即不履行土地管理法规定的义务或滥用权力与职权，应当追究法律责任的行为。根据《土地管理法》有关规定，违反土地管理法律、法规的行为主要有10种:

①、买卖或者以其他形式非法转让土地的违法行为;

②、破坏耕地的违法行为;

③、非法占用土地的违法行为;

④、 拒不履行土地复垦义务的违法行为;

⑤、非法批准用地的违法行为;

⑥、非法侵占挪用征地补偿费的违法行为;

⑦、拒不交还土地的违法行为;

3、近年来，我县进行闲置土地处置工作，具体怎样实施的？

答：闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。

一般情况的的闲置土地采取以下方式处置：（一)未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本;

(二)未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。

4、我是一名企业家，在汤阴县通过招拍挂获得一宗土地使用权，请问有年限吗？

答：土地使用年限是从取得该地块的土地使用证之日开始计算，即国家首次出让该地块的时间。根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定:

住宅用地(也就是人们常说的商品房用地):全国统一执行的土地使用年限为70年;

工业用地(也就是人们常说的工厂、工业区):全国统一执行的土地使用年限为50年;

教育、科技、文化、卫生、体育等公益事业性用地:全国统一执行的土地使用年限为50年;

商业、旅游、娱乐用地:全国统一执行的土地使用年限为40年;

综合或者其他用地:全国统一执行的土地使用年限为50年。

你所说的的情况应该是工业用地，土地使用年限为50年。

5、购买商品房并备案后，购房人死亡的，应该如何办理登记？

答：根据《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”此种情况下，所有权还属于开发企业，开发企业与购房人之间仅还属于合同的债权债务关系，因此继承人可以根据《继承法》的规定，继承该合同的债权债务，约定与开发企业继续履行或者解除合同，如继续履行的，应该直接申请登记到继承人名下。

6、甲乙两个人各自拥有一块相邻土地，并持有合法土地使用权证，后两人合作建房，建成4层的房屋后，甲乙约定各自拥有其中的两层，请问应该如何登记？

答：这种情况属于典型的主体不一致，因为土地是分别持有的，房屋规划手续正常也应当是分开批准的，应当是建设两幢单独的房屋，其自行改变规划，合建一幢属于规划变更，即使规划按一幢批准，其也不符合土地使用权人和房屋所有权人一致的原则。应该先行办理土地合并，然后再申请办理规划许可，建成后先办理甲乙两人共有的首次登记，然后再办理各自分层的转移登记中的分割。

7、是否可以依政府信息公开条例的规定，要求公开不

动产登记信息？

答：2016年9月18日国务院办公厅政府信息与政务公开办公室给国土部办公厅函复：“不动产登记资料查询，以及户籍信息查询、工商登记资料查询等，属于特定行政管理领域的业务查询事项。其法律依据、办理程序、法律后果等，与《政府信息公开条例》所调整的政府信息公开行为存在根本性的差别。当事人依据《政府信息公开条例》申请这类业务公开查询的，告知其依据相应的法律法规规定办理。”

由此可见，不动产登记资料不属于《政府信息公开条例》可以依申请公开的范畴。

8、在建建筑物抵押权登记的抵押权人是否可以是非银行的其他主体？

答：2012年11月28日，最高人民法院给山东省高院的《关于《城市房地产抵押管理办法》在建工程抵押规定与上位法是否冲突问题的答复》中明确：“在建工程属于《担保法》规定的可以抵押的财产范围。法律对在建工程抵押权人的范围没有做出限制性规定，《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款有关在建工程抵押的规定，是针对贷款银行作为抵押权人时的特别规定，但并不限制贷款银行以外的主体成为在建工程的抵押权人。”

因此，在建建筑物抵押登记的抵押权人可以为任何的合法主体，包括自然人。

9、什么是预告登记？哪种情况下可以申请办理预告登记？办理预告登记如何收费？

所谓的预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现，预告登记的实质仍然属于债权，只是带有一些物权的属性。

根据《不动产登记暂行条例实施细则》第85条的规定，商品房等不动产预售、不动产买卖抵押以及以预购商品房设定抵押权的，当事人都可以按照约定申请不动产预告登记。

目前不动产登记中心办理不动产预告登记不收取任何费用