联 系 人：魏伟 

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征集时间：2022年8月10日—2022年9月10日

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第一章 总 则

第一条 为推进和规范本县物业管理委员会组建、管理、运行等工作，维护业主、物业服务者以及物业管理各方的合法权益，营造良好的生活和工作环境，依据《中华人民共和国民法典》、《河南省物业管理条例》等法律法规，制定本办法。

第二条 本县行政区域内住宅的物业管理活动适用本办法，其他类型物业项目参照执行。

第三条 物业管理委员会承担业主委员会职责，组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

建立健全社区党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、物业服务者协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力。

第四条 县物业管理行政主管部门负责对街道办事处、乡镇人民政府组建物业管理委员会工作进行具体指导和业务培训。

街道办事处、乡镇人民政府负责组建本辖区内物业管理委员会，组织、指导、监督物业管理委员会依法履行职责。居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理的相关工作。

第二章 组建条件

第五条 物业管理区域有下列情形之一的，乡镇人民政府依法组建物业管理委员会（业主自行管理的除外）：

（1）未达到成立业主大会条件的；

（2）达到成立业主大会条件但未能自行成立，经乡镇人民政府、街道办事处（社区服务中心）组织仍未能成立的；

（3)未能选举产生业主委员会或者业主委员会未完成换届选举，经乡镇人民政府、街道办事处（社区服务中心）组织仍未能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的；

(4)业主大会会议召开后，未能选举产生业主委员会的；

(5)业主大会会议召开后，选举产生业主委员会但业主委员会未能履职的。

第六条 住宅小区未成立业主委员会的，乡镇人民政府组建物业管理委员会。住宅小区已经成立业主委员会的，乡镇人民政府要调查运行情况；业主委员会成员不符合本办法条件、业主委员会到届未重新选举、业主委员会或其成员未履职尽责以及存在利用职权谋私侵害业主利益、20%以上业主联名要求更换业主委员会的，注销原业委会，组建物业管理委员会组。

第七条 业主自行管理的小区，20%以上业主联名或自行管理机构要求乡镇人民政府组建物业管理委员会的，可以按照本办法组建物业管理委员会。

组建物业管理委员会的小区，物业管理委员会可以根据业主大会决议，采取业主自行管理的方式进行物业管理。

第三章 组建流程

第八条 组建物业管理委员会，按照以下程序进行：

发布组建公告---推荐人选---确定人选---诚信承诺--人选公示--异议核查--核查结果公示和成立公告---乡镇政府备案、刻章（物业管理委员会印章）--成立业主大会或组织召开业主大会--向乡镇政府备案、刻章（业主大会印章）---告知物业主管部门。

第四章  组建规定

第九条 一个物业管理区域组建一个物业管理委员会。

第十条 坚持党建引领，推动在物业管理委员会中建立党组织。充分发挥业主中的中共党员、人大代表、政协委员等在社区治理中的带头作用，引导和支持其积极参选物业管理委员会成员。

第十一条 物业管理委员会由业主代表和乡镇人民政府、街道办事处（社区服务中心）、居（村）民委员会代表七至十一人单数组成。

第十二条 物业管理委员会成员候选人通过下列方式产生：

（1）乡镇、社区党组织推荐。

（2）居（村）民委员会推荐。

（3）业主自荐或者联名推荐。

第十三条 乡镇人民政府、街道办事处（社区服务中心）、居（村）民委员会代表，应优先推荐符合物业管理区域内业主身份的工作人员、退休或在职党员干部、人大代表、政协委员。

第十四条 物业管理委员会主任由乡镇人民政府、街道办事处（社区服务中心）或者居（村）民委员会的代表担任，主任兼任小区党支部书记，由乡镇党委确定。

第十五条 物业管理委员会中业主代表不得少于二分之一，由乡镇人民政府、街道办事处（社区服务中心）在业主自荐或者推荐、民主选举的基础上确定；成员中中国共产党党员比例不得低于50%。物业管理委员会副主任由业主代表担任。

第十六条 物业管理委员会中的业主代表，应当符合下列条件：

（1）拥护中国共产党的领导，遵纪守法；鼓励和支持业主中的中国共产党党员通过法定程序成为业主代表；

（2）身体健康，具有完全民事行为能力；

（3）热心公益事业，责任心强，具有一定的组织能力和专业素养，具备必要的工作时间；

（4）公告之日前一年度，在本物业管理区域内居住半年以上（可以是产权证登记人或其直系亲属、或经过公证接受产权证登记人全权委托行使小区公共管理权的受托人。 以户为单位，一户一人具有业主资格）；

（5）未被列为失信被执行人；

（6）诚信履行物业管理区域内业主的权利、义务，不存在无正当理由欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分摊费用的情况；

（7）本人、配偶及其直系亲属与本物业管理区域服务的物业服务企业无直接利益关系；

（8）未有《河南省物业管理条例》规定禁止的行为；

（9）未有法律、法规规定的其他不宜担任物业管理委员会成员的情形。

第十七条 业主代表候选人的推荐，按照单元长和楼长制产生，由社区组织业主联名推荐或者业主自荐，每个单元推选出单元长，从单元长中推选出楼长，从楼长中推选出业主代表候选人。逐级推选，联名业主的人数，应当不少于3名。

业主也可以从本楼业主中直接联名推选楼长候选人，从全体业主中直接联名推选业主代表候选人。直接推选楼长和业主代表候选人的，联名业主应当不少于10名。

推荐需经被推荐人选本人签字同意。业主自荐的，应当征得不少于以上相应人数的其他业主签字同意。

第十八条 业主代表应当通过差额选举，由社区按照相关规定组织全体业主投票产生。实行差额选举，未当选业主代表但得票数达到物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意的，可以按照得票顺序当选业主候补代表，并在业主代表缺额时依次递补。候补代表人数由街道办事处、乡镇人民政府根据实际情况确定，最多不得超过物业管理委员会成员总数的百分之五十。候补代表可以列席物业管理委员会会议，不具有表决权。

第十九条 组建物业管理委员会，乡镇政府应当发布公告， 公示物业管理委员会成员构成，成员中业主代表的人数、人选要求、报名方式、起始日期等，在物业管理区域内显著位置至少两处公示。公告期限不得少于7日。

第二十条 乡镇人民政府根据全体业主投票选举结果确定业主代表名单。无法全体业主投票选举产生的，由乡镇政府根据联名推荐或自荐的排序情况，依次确定，满额为止。

第二十一条 物业管理委员会成员中的乡镇人民政府、街道办事处（社区服务中心）、居（村）民委员会代表根据推荐人选由乡镇党委直接确定。

第二十二条 物业管理委员会成员应当书面承诺符合本办法规定的条件，全面履行工作职责，诚实守信，不以权谋私、失职失责。

 第二十三条 物业管理委员会成员名单确定后，乡镇人民政府应当将成员姓名、职业、住址等情况在物业管理区域内显著位置至少两处公示，公示期限不少于7日。如有异议的，乡镇人民政府应当在7日内完成核查，并将核查结果在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于7日。

第二十四条 公示期满无异议或者经核查异议不成立的，发布核查结果公示及物业委员会成立公告，物业管理委员会自公示期满之日或者核查结果公示之日起正式成立。

第二十五条 物业管理委员会于成立之日由乡镇人民政府自行备案。物业管理委员会持乡镇人民政府出具的成立证明申请刻制物业管理委员会印章。物业管理委员会印章印文中应当包含名称和届别。物业管理委员会主任负责保管物业管理委员会印章，并建立印章管理使用制度。

第二十六条 物业管理委员会成立后，小区没有成立业主大会的，要在物业主管部门的指导下召开首次业主大会，主要工作为确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积； 制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；制定小区物业管理方案，物业服务方式、内容、标准以及物业服务收费方案；其它业主大会认为需要讨论的事项。 小区已经成立业主大会的，要组织召开业主大会，重新讨论或确定以上事项。

第二十七条 物业管理委员会自成立之日起30日内，持业主大会会议记录和会议决定、业主大会议事规则、管理规约，向乡镇人民政府申请备案。乡镇政府并出具业主大会备案证明和印章刻制证明。物业管理委员会持业主大会备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会印章。

第二十八条乡镇人民政府应当将备案情况及时告知县物业管理行政主管部门。

第五章 工作办法

第二十九条 物业管理委员会组织业主共同决定物业管理事项，接受乡镇人民政府、社区党组织、居（村）民委员会的指导和监督，接受业主监督，履行以下职责：

（1）组织业主制定或者修改管理规约、议事规则，监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；

（2）组织业主讨论小区物业管理方式，选聘、解聘物业服务者，确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格，代表业主与物业服务者签订物业服务合同，与解聘的物业服务者进行交接；

（3）组织业主决定共用部分的经营方式，拟定共有部分、共有资金使用与管理办法；

（4）组织业主筹集、管理和使用专项维修资金；

（5）监督物业服务者服务质量，协助物业服务者履行物业服务合同，督促物业服务者对物业服务中存在的问题进行整改；代表业主对物业服务者进行考核评价；

（6）及时了解业主或使用人的意见和建议，受理业主或使用人对物业服务者的投诉，核实并解答业主对物业服务者服务的质疑；协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；督促业主或使用人交纳物业服务费用；

（7）召集业主大会会议或者全体业主会议，报告物业管理委员会年度履职情况；

（8）制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；

（9）定期向业主通报工作情况，每年公示物业管理委员会成员中具有业主身份的成员交纳的物业服务费用情况；

（10）建立定期向社区党组织报告工作制度，在涉及到大额维修资金使用、公共收益分配、公共设施完善等事项，提议前应先向社区党组织报告；

（11）注重宣传引领“红色物业”的创建工作，利用物业管理区域内的公共资源如社区公开栏、微信群等载体，广泛宣传传播“红色物业正能量”，充分展示“红色物业”创建带来的效果；

（12）配合行政执法部门在物业管理区域内开展执法管理工作；

（13）抢险救灾、疫情防控等公共突发事件应对期间，依法落实政府各项应急预案与各项应急措施，不得擅离职守，积极开展自救；

（14）配合、支持居(村)民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；

（15）业主大会或者业主共同决定赋予的其他职责；

（16）推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会；

第三十条 组织业主共同决定可以采用书面形式、其他法定形式或者通过物业管理行政主管部门建立的电子投票系统进行。

第三十一条 物业管理委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照议事规则的规定召开，原则上至少每两个月召开一次。经物业管理委员会主任或者物业管理委员会三分之一以上委员提议，可以召开物业管理委员会临时会议。

第三十二条 物业管理委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集和主持，三分之一以上成员提出召开物业管理委员会会议的，主任应当组织召开会议。

第三十三条 物业管理委员会会议应当有过半数成员且过半数业主代表成员参加。业主代表成员不能委托代理人参加会议。

第三十四条 物业管理委员会作出的决定应当经半数成员签字同意。会议结束后3日内，物业管理委员会应当将会议情况以及确定事项在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不得少于10日。

第三十五条 物业管理委员会全体成员有同等表决权。

第三十六条 物业管理委员会应该准守国家法律法规对于小区共同事项的规定，需要业主共同决定的事项不得擅自作出决定。

第三十七条 物业管理委员会成员有下列情形之一的，成员资格应当终止：

（1）以书面形式向物业管理委员会提出辞职的；

（2）业主代表不再是本物业管理区域内业主的；

（3）居(村)民委员会代表因工作岗位调整，不能继续担任的；

（4）因健康等原因无法履行职责但未提出辞职的；

（5）拒不召集、拒不参加或者阻挠召开物业管理委员会会议的；

（6）违反书面承诺的；

（7）一年内累计缺席物业管理委员会会议总次数一半以上的；

（8）存在严重失信行为，被记入严重失信行为人记录的，自行终止委员会成员资格。

（9）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

属于前款第一项、第二项、第三项情形的，其成员资格自情形发生之日起自然终止；属于前款第四项、第五项、第六项、第七项、第八项情形的，物业管理委员会应当提请街道办事处或者乡镇人民政府终止其成员资格；属于前款第九项情形的，按照相关规定处理。

第三十八条 物业管理委员会成员资格终止，物业管理委员会应当在七日内向所在地街道办事处或者乡镇人民政府办理变更备案，并在物业管理区域显著位置公示，公示期限不少于7日。

第三十九条 物业管理委员会成员应当自资格终止之日起三日内将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交给物业管理委员会。

第四十条 物业管理委员会成员发生缺额的，由街道办事处或者乡镇人民政府按照本办法规定及时进行补充。

第四十一条 物业管理委员会中的乡镇和社区代表，不得在小区中领取工资、补贴、福利等任何利益。鼓励业主代表义务服务，领取补贴需经业主大会决定。物业管理委员会成员要接受所在纪检工作组的监督，不得利用职权谋取私利，接受物业服务者或其它服务提供者的物质性利益。

第四十二条 物业管理委员会工作经费，聘请第三方机构费用，业主成员工作补贴、聘用人员薪酬等由物业管理委员会根据有关规定提出申请，由业主依法共同决定。相关费用可从公共收益中列支，或由全体业主按专有部分建筑面积占比共同分摊、另行交纳。相关收支情况应在物业管理区域显著位置进行公示，每年不少于2次，每次公示期不少于10日。

第四十三条 物业管理委员会承担社区服务的，应当由政府购买社区服务，社区应当将相关资金拨付给物业管理委员会。

第四十四条 物业管理委员会的任期一般不超过3年，由乡镇政府组织年度考核和任期期满考核。对于考核优秀的物业管理委员会及其成员应给予一定的奖励，考核不及格的人员及时调整更换。

三年任期期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。原物业管理委员会的成员，不得担任重新组建的物业管理委员会委员，以后不得担任业主委员会委员。

第四十五条 物业管理委员会自业主大会依法选举产生业主委员会之日起停止履行职责，并与业主委员会办理移交手续后自行解散。因物业管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会无法存续的，街道办事处或者乡镇人民政府应当及时解散物业管理委员会。

第四十六条 物业管理委员会重新组建或者解散后，街道办事处或者乡镇人民政府应当在30日内收回原物业管理委员会印章，依照相关法律法规与印章管理规定予以管理、销毁，并在物业管理区域内显著位置公示物业管理委员会的组建或解散情况。

第四十七条 物业管理委员会应当依法履行职责。物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主；严重损害业主合法权益或者严重影响公共秩序的，依法追究相关责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十八条 本办法由汤阴县物业管理工作领导小区负责解释。

第四十九条 本办法自发布之日起实施。

文件解读

一、 起草背景

为贯彻落实省委组织部、省民政厅、省住房城乡建设厅联合印发《关于在全省推行“红色物业”创建工作的实施意见，由于目前各地都在探索之中，没有国家统一的物业管理委员会组建及工作规定，我县乡镇政府在成立物业管理委员会时无章可循，缺乏具体操作规范。为了解决之一难题，填补法规空缺，现提出此实施意见方案。

二、 起草过程

2022年8月3日，城建指挥部例会提案，由房产事务中心协调负责书面向城建局、住建局、城乡规划发展中心、人防事务中心、消防大队、城关镇人民政府、白营镇人民政府、韩庄镇人民政府等单位征求了意见和建议，经城建指挥部例研究通过，起草关于《汤阴县物业管理委员会组建及工作暂行办法》。

三、 起草依据

参照《河南省物业管理条例》，参考《河南省物业管理委员会工作办法（草案）》征求意见稿以及其他相关法律法规，制定了关于《汤阴县物业管理委员会组建及工作暂行办法》。

四、 主要内容

《汤阴县物业管理委员会组建及工作暂行办法》分为总则、组建条件、组建流程、组建规定、工作办法五部分内容。

总则：第一条到第四条

组建条件：第五条到第七条

组建流程：第八条

组建规定：第九条到第二十八条

工作办法：第二十九条到第四十九条